空き家・中古住宅・中古別荘をリフォームで有効活用！利回りの良い投資物件や高家賃の戸建て賃貸にするには？

少子高齢化や人口減少・人口移動の変化などで、日本の空き家は増加の一途をたどり、1993年からの30年間で約2倍に増加。

2023年の調査では、日本の空き家総数は900万戸と発表され、総住宅数における空き家率は実に約13.8%と過去最高を記録しています。

空き家をそのままにしておくと、防災・衛生・景観などの管理が行き届かず、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす危険があるため、各自治体などでの空き家対策などが行われていますが、空き家の数は減るどころか増える一方です。

そんな中、一部投資家や戸建て賃貸オーナーが注目しているのが、リフォームによる物件価値の向上。

現状の空き家や中古住宅にリフォームという投資を施した上で、物件価値を高めて高額で販売したり、相場よりも高い家賃で貸したりという方法です。

今回ご紹介したいのは、単に見た目を良くするだけのリフォームではなく、「化学物質過敏症対策のリフォーム」。

空き家同様に日本で増加している疾患である「化学物質過敏症」や「シックハウス症候群」の人でも安心して住めるリフォームを施すことで、社会貢献しつつ利回りの良い優良物件を手にいれるリフォームについて紹介します！

「社会貢献もしながら不動産を有効に活用してみたい」「他とは違うリフォームで差をつけたい」「物件を長く大切に使ってもらいたい」「せっかくなら健康に良い住宅を持ちたい」とお考えなら、是非最後まで目を通してみてくださいね。

化学物質過敏症とは？

まずは、「化学物質過敏症」という疾患について簡単に説明します。

参考：化学物質過敏症（CS）｜症状・原因物質・診断・予防と治療まとめ

化学物質過敏症の罹患者数

化学物質過敏症、という言葉を聞いたことがないという人も多いかと思いますが、実は現代社会ではとてもメジャーな疾患です。

化学物質過敏症の患者数についての明確な統計は少ないですが、潜在患者を含めると100万人以上、あるいは1000万人以上という推計もあり、実に人口の13人に1人がなんらかの症状を抱えていると言われています。

何故明確な統計がなく、患者数にも幅があるのかというと、化学物質過敏症の症状が多岐に渡ることや、他の疾患の症状に間違われやすいこと、周囲から「気のせいでは？」などと言われ、疾患として自覚できていない患者も多いことなどが理由に挙げられます。

化学物質過敏症の原因物質

化学物質、というと有害な毒ガスとか漂白剤のような強い刺激臭のあるものを想像しがちですが、実際には空気中を漂うわずかな化学物質に反応して発症してしまうのが、化学物質過敏症です。

原因となる物質には、以下のようなものが挙げられます。

• 洗剤
• 柔軟剤
• 香料
• 化粧品
• 殺虫・防虫剤
• 塗料
• 食品添加物
• タバコの煙・排気ガス

ここ近年問題になっている「香害（こうがい）」は、他の人の衣類から香る柔軟剤の香りや、香水の香りで気分が悪くなったり頭痛が起きたりする症状ですが、これも化学物質過敏症の一種です。

最近では化学物質過敏症に苦しむ子供も増えていて、学校の教科書の印刷に使われる塗料や、他の児童の衣類の香り、床のワックス剤など、一般的な教育機関で過ごすことが難しく学校に通えないといった事例も報告されています。

また、化学物質が停留しやすい床に近いところで生活をしている赤ちゃんやペットの犬・猫などに化学物質過敏症の症状が現れることもあり、住環境と化学物質過敏症の関係はとても深いと言えます。

住宅に関して言うと、以下のようなものが原因物質として挙げられます。

• 壁紙や家具・フローリングなどに使われる接着剤
• 軒下に使用されるシロアリ駆除剤
• クロスや壁紙に使われる防虫・防カビ剤
• 畳のいぐさに使われる農薬

また、人口的かつ化学的に作られた製品だけでなく、一部の木材（針葉樹や人工乾燥された木材）から放出される揮発性化学物質に反応して不快な症状を現す人もいるため、注意が必要です。

化学物質過敏症の症状

一般的に化学物質過敏症は、特定または複数の化学物質に対して身体が反応し、不快な症状を現すとされています。

その症状は多岐に渡り、悪化すると日常生活を送ることが難しくなりほど重篤化してしまうこともあります。

• 粘膜刺激症状：目のかすみ・喉の痛み・鼻炎など
• 皮膚症状：皮膚炎・湿疹・かゆみなど
• 呼吸器症状：喘息・息苦しさ・咳など
• 循環器症状：動悸・不整脈など
• 消化器症状：腹痛・下痢・吐き気など
• 精神神経症状：不眠・不安・うつ状態・集中力や思考力の低下など
• その他：関節痛・筋肉痛・疲労感・めまい・耳鳴りなど

ひとつひとつの症状だけを見ると、風邪かな？アレルギーかな？疲れかな？と疾患の特定が難しく、化学物質過敏症の診断を下せる専門医も限られているため、不調の原因が化学物質だと分かるまでに時間がかかることも。

さらにアルコールの成分や消毒液に反応してしまう人の場合、通院することすらままならず、辛い症状を抱えたままの生活を強いられてしまいます。

化学物質過敏症の治療

化学物質過敏症には、これといった治療法が確立されていないのが現状です。

頭痛がする場合には頭痛薬を、咳が出る場合は咳止めを、といった具合に対処療法を続けても、化学物質にさらされている限り症状は重くなる一方。

化学物質過敏症の症状を緩和する最も有効な方法は、反応が出る化学物質からできるだけ距離を置くことです。

新築の家や一般的なリフォームを施した室内で息苦しさや吐き気を感じる「シックハウス症候群」も、建材の接着剤や塗料に含まれる揮発性の化学物質が原因ですが、その環境を離れることで症状がなくなります。

化学物質過敏症の場合は、一度発症してしまうとシックハウス症候群よりもずっと少ない量の化学物質にも強い反応が出たり、発症原因とは別の化学物質にも反応してしまいます。

参考：化学物質過敏症とは？シックハウス症候群との違いと住宅での対策

そのためむやみに外出することもできず、せめて住環境だけは安心できるところを確保したいと願う患者数が多い反面、安心できる素材で作られた家の数が足りていないという現状があります。

化学物質過敏症対応のリフォーム

神奈川県横浜市に「化学物質過敏症支援センター（CS支援センター）」という認定NPO法人があり、約1,300名が年会費を払い登録をしています。

そのうちの2割に相当する約260名が対応物件への転居を希望しているにも関わらず、入居可能な物件が少なく足りていません。

同じく横浜市で”化学物質・電磁波・シックハウスに徹底的にこだわる建築”を手掛ける磯﨑工務店では、化学物質過敏症やシックハウス症候群に苦しむ方の自宅建て替えやリフォームを請け負うのと同時に、一刻も早く安心できるところに住みたいという人のための「一時避難所（アパート）」を所有しています。

同様の立地・間取りのアパートに比べると20%ほど割高な家賃にも関わらず入居者が絶えることはなく、常に空室待ちが続いている状態ということからも、化学物質過敏症対応の住宅への需要の大きさが窺えます。

では、化学物質過敏症の人が安心して住むことができる住宅へのリフォームとはどういった物件が向いているのか、リフォーム内容はどういったものなのかについて紹介します。

化学物質過敏症対応に向いている物件

化学物質過敏症対応のリフォームをするにあたって、どのような物件が向いているかというと・・・、

1. 築年数が古い物件

一般的に中古住宅は、築年数が新しいもののほうが物件価値が高く、販売価格も高値になる傾向があります。

しかし、化学物質過敏症対応のリフォームには、築年数が古い物件のほうが向いています。

というのも、建材の接着剤や塗料に含まれる揮発性の化学物質や、防虫剤、防カビ剤などの化学物質は、年月を経ることで徐々に減少するものの、完全に無くなるまでには何年も要する場合があるためです。

一般的には目安として築5年以上、リフォームからも5年以上経過している物件なら過敏症リスクが低いとされていますが、過敏症対応のリフォームを施すことを考えるとそれ以上、築30年〜40年の物件は残留物質の心配もありません。

古い中古物件を少しでもきれいにリフォームして販売しようと考えている方は、有害な化学物質を含んだ安価なリフォームをする前に、安心安全なリフォームを施して物件自体の価値を上げることも検討してみてはいかがでしょう。

2. 立地が不便な物件

これも一般的に、駅から近いとかスーパ・コンビニまで徒歩圏内、といった便利な立地にある物件の方が高く販売されたり、高い家賃で貸し出されていますが、化学物質過敏症対応のリフォームに向いている物件は必ずしも便利な立地である必要はありません。

というのも、駅から近いエリアやスーパー・コンビニのある地域というのは、多くの場合住宅密集地となり、近隣の家屋やマンションからの距離も近い傾向にあります。

化学物質過敏症に苦しむ人は、建材からの化学物質にとどまらず、他家庭の洗濯物から香る柔軟剤の匂いや、タバコの匂いなどにも強い反応を示す人が少なくありません。

また、住宅密集地では外壁の塗り替え工事がすぐ近くで行われて塗りたての塗装からの匂いが自宅内に入り込む、といったリスクもあります。

多少生活が不便でも、自然が多く空気汚染の少ないエリアの物件が化学物質過敏症対策リフォームには向いています。

3. 農地や鉄塔から遠い物件

自然が多くてのどかな場所といっても、周りが農地に囲まれている場合には注意が必要です。

一見自然豊かでのどかに思えても、定期的に農薬を散布している場合には、その成分が化学物質過敏症を悪化させてしまう可能性が。

また、化学物質過敏症を患う人の中は、同時に「電磁波過敏症」を発症している場合もあるため、送電塔や携帯の基地局などからもある程度距離がある方が好ましいと言われています。

空き家や相続した実家などのリフォームを検討する際には、その物件の周辺環境もある程度考慮してみることが大切です。

化学物質過敏症対応のリフォーム内容

化学物質過敏症対応のリフォームとは、具体的にどういったことを行うのか、例を挙げて見ています（参考：磯﨑工務店）。

1. 壁材

壁に接着剤を使用して壁紙（クロス）を貼ってある場合には、一度全部剥がしてから、セメントなどの混合物をふくまない純正の漆喰で塗り直します。

2. 天井

天井も同様に、純正の漆喰で塗る作業を必要に応じて行います。

3. 床材

一般的なフローリングの施工には、接着剤を使った合板が使われていたり、施工そのものに多くの接着剤が使われていたりします。

そのため、既存のフローリングが過敏症対策向きでない場合は、一度剥がして、イタヤカエデなど匂いが少ない無垢材のフローリングに張り替えます。

また、一般的な畳には多くの農薬が残留している場合があるため、国産の安全な「エコ畳」に交換します。

いぐさの臭い自体に過敏症の反応を現す人もいるため、完全無臭の「ポリエステル畳」への施工も有効です。

4. 室内扉・収納

接着剤を使った合板でできた室内扉や収納棚などは撤去し、アガチス材などの無垢材を使った建具に取り替えます。

扉や建具の接着には無農薬の米のりやでんぷん糊を使用するため、化学物質の揮発はありません。

5. 水回り

キッチンや洗面台など水回りにも多くの合板が使われていることが多いため、必要に応じてホーロー製に取り替えます。

実際には、物件の状態やリフォーム予算に応じて変わりますが、基本的には床・壁・天井・建具・水回りに関するリフォームです。

化学物質過敏症対策についての知識が豊富な工務店さんに相談し、適切なリフォームを行うことをお勧めします。

化学物質過敏症対応リフォームのメリット

最後に、化学物質過敏症対応のリフォームをするメリットを紹介します！

1. 物件価値が上がる

古く放置されていた中古物件は、そのままでは買い手や借主が見つかりにくく、安価で取引をせざるを得ません。

場合によっては解体費のほうが高くつくため、タダでも買い手が見つからない物件もあり、固定資産税がかかるため不動産屋さんに買い取ってもらうことも難しくなります。

そのためある程度の清掃やリフォームを施してから貸したり売ったりするのが一般的ですが、安価で表面だけのリフォームではそれほど物件価値を上げることはできません。

その点、化学物質過敏症対応のリフォームであれば、有害な化学物質を放出しない健康志向の住宅ということで付加価値が付き、物件のアピールポイントとなります。

結果として、一般的な中古住宅に比べて高値で販売ができたり、相場よりも高い家賃で貸し出すことができ、利回りの良い投資物件として運用が可能となります。

2. 売り手・買い手が見つかりやすい

前述の通り、化学物質過敏症に苦しみ居住環境を変えたいと願っている人の数に対し、過敏症対策の物件数が足りていないという現状があります。

また、化学物質過敏症は柔軟剤や殺虫剤など微量な化学物質の摂取の積み重ねによって発症する疾患のため、この先も化学物質過敏症の患者は増加すると言われています。

また、安心安全な建材や接着剤を使った健康志向の住宅は過敏症患者だけでなく、「安心して暮らしたい」と考える多くの人からのニーズが見込まれます。

• 出産を機に、赤ちゃんを安心して育てられる環境に引っ越したい
• ペットの犬や猫が気持ちよく呼吸できる家が欲しい
• 元々アレルギー体質でもあり、化学物質過敏症にならないよう気をつけたい

値段を下げてもなかなか売れない中古住宅・空き家状態が続いている賃貸物件をそのままにするよりも、過敏症患者さんや健康志向の方に響くリフォームを施すことが成約への近道となり得ます。

3. 空室期間が少ない

化学物質過敏症対応のリフォームを施した賃貸物件は、借主が長く留まる傾向にあります。

というのも、化学物質過敏症には様々な原因物質や症状があり、ある人によって大丈夫な環境も別の人には有害ということが多々あり、自分の症状にあった住環境が見つかればそこから離れたくない、という方が多いからです。

また、過敏症対策の住宅を求めている人の数も多く常に空室待ちとなっているため、空室期間が少ない（＝家賃収入が途切れない）傾向にあります。

空室期間が少ない賃貸物件を持つことは物件大家にとって大きなメリットであり、売物件としても良質な中古物件を購入して運用したいという投資家へのアピールに繋がります。

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以上、空き家や中古住宅・中古別荘を化学物質過敏症対応のリフォームで有効に活用する方法について紹介しました。

現代日本で大きな問題となっている空き家と化学物質過敏症を、どちらも解決できる取り組みができると良いですね！

当サイトでは、中古別荘購入の注意点についてもまとめています。物件購入を検討中の方は、合わせて参考にしてみてくださいね。